【実績公開】インデックス投資家が区分マンション投資を始めてちょうど1年

インベス豚です。

私は2022年9月に区分マンションの1室目を購入し、2023年9月で1年が経過しました。まだ1年という短い期間ではありますが、区分マンションを運用した実績を公開します。

区分マンション投資したきっかけ

私は2017年から個別株とインデックスに投資し、好調な株価に恵まれて含み益が出ています。ただ順調に右肩上がりではなく、2020年のコロナショック等で一時的な下落も経験しました。含み損にはならなかったものの、含み益が減り残念な気持ちになったことを覚えています。コロナショックでも精神的な負担があったので、リーマンショック級の暴落がきたらどうなるんだろうと。また運用額もそこそこ大きくなり、一日の評価額の変動幅も大きくなりました。その頃から株価の影響を受けにくく、リスク分散の一環として、株以外の投資を検討するようになりました。

株価の影響を受けにくい投資として不動産投資が挙げられます。不動産投資は入居者からの家賃が主な収入源のため、株価暴落が来ても影響が受けにくいと言われています。不動産価格指数2008年4月からの推移を見ても、不動産価格の下落は数%程度となり、株価に比べて価格の変動率が少ないことがわかります。

• 国土交通省HP掲載の不動産価格指数を元に作成

不動産投資は大きく分けると一棟マンション/アパート、区分マンション、戸建ての3種類ありますが、低価格から投資でき、地域分散ができる区分マンションを最終的には選択しました。でもGoogleで調べるとこんな予測キーワードが出てくることもあり、業者さんには常に疑いの目を向けていましたね。今では3室保有して1室を今月購入予定です。

保有する区分マンションの実績

2023年8月末時点の合計損益

私は都内23区内に2室、大阪に1室保有しています。運よく一度も退去がない状態です。評価額はマネーフォワードと連携することで毎日表示されます。評価額が正しかったかは実際に売却するまではわかりませんが、一つの目安として参考にしています。購入してから1年が経過したマンションAの損益はマイナスになっていますが、マンションBとマンションCの合計はプラスになっています。3室中2室がマイナスというのは残念な気持ちになりますが、マンションBが運よく大きなプラスでよかったです。

	損益	購入時期	評価額	ローン残債	購入価格	頭金	税	CF
23区内マンションA	-178	2022/9	1719	1889	1980	0	13	5
23区内マンションB	222	2022/12	2436	1892	2230	310	22	10
大阪マンションC	-4	2022/12	1368	1183	1380	180	16	7
合計	40		5523	4964	5590	490	51	22

• ”損益” = (評価額 + CF) – (ローン残債 + 頭金 + 税)
• ”CF”は家賃から返済と管理費・修繕積立金を引いた金額の合計です
• ”購入価格”は登記費用等の手数料も含めています
• ”税”は購入からこれまで支払った不動産取得税と固定資産税の合計額です
• 購入時の固定資産税は”購入価格”に含まれています

純固定資産額の推移

区分マンション3室の評価額からローン残債を引いた純固定資産額は、右肩上がりで推移しています。420万→560万と8ヶ月で140万のプラスになっています。最近のマンション価格の上昇と、ローン残債が少しずつ減っていることが右肩上がりの理由です。賃料でローン残債を減らすことができること、これが不動産投資の醍醐味ですね。

保有年数が長いほど損益/純資産額がプラスに

保有年数が長いほど有利になる理由は、

• 元利均等方式はローン返済の元本割合が年数が進むにつれて多くなる
• 不動産は購入時にかかる登記費用や取得税の金額が多い

ことが挙げられます。区分マンション購入にあたり複数業者さんからシミュレーションを頂きましたが、どの業者さんのシミュレーションも早くてもプラス収支になるのは5年以上かかる計算でした。注意点として基本的には築年数が経過するごとに賃料が下がる傾向にあるため、購入時のままの賃料でシミュレーションするのは危険です。周辺の築年数ごとの賃料を見てシミュレーションには下落を加味しないとダメですね。

あと税還付分の数十万円をシミュレーションに入れてる業者さんがいましたが、私の場合は数万円しか還付されず残念な気持ちになりました。私の場合、ふるさと納税や住宅ローン控除、iDeCo等をやっていたのでそもそも税金をあまり払っておらず、還付されるお金がありませんでした。税還付で数十万円還付される人は高所得者だけでしょう。業社さんは税還付を全面に押し出してくるので、本当に注意が必要です。税還付金に関しては、マンション購入前に業者さん任せではなく自身で入念なシミュレーションが必要ですね。

確定申告がかなり面倒

不動産投資をするなら確定申告が必須です。経費をきちんと申告することで、損益通算することで税還付もあります。これまでインデックス投資をメインに行ってきた私は、住宅ローン控除の初回申込の一回だけ確定申告をした経験がありました。不動産投資の確定申告は経費や損益通算等、住宅ローン控除とは全く異なる申請のためかなり苦戦します。それからというものブログやYoutube等で確定申告の勉強を重ねて理解を深めました。少しずつわかってくると楽しくなってきます。次回のマンション購入は税金も加味して購入できると1ステップ上に上がれるかもしれません！

どうしても面倒な方は税理士さんにお任せするのも一手です。ただし費用がかかってしまうので利益が少ないとマイナス収支となるためよく考えるのが良いですね。無料で税理士さんによる確定申告書作成するサービスがある不動産業者さんもあるので、購入の際は聞いてみるのも良いです。また有料で税理士さんにお任せする場合は、一括見積もりサイトがあるのでそちらを利用すると妥当な金額がわかります。

確定申告の勉強をすると自然と税金に興味を持つようになりました。自身で法人を持つことで税制上の恩恵を受けることができ、有利なことがたくさんあることを知りました。まぁでも…私はめんどくさがりなのできっと設立しないでしょうが。笑

（今のところ）購入して良かった区分マンション

最初の区分マンションを保有して1年が経過し、現在のところは区分マンションを購入して良かったと思っています。インデックス投資と比べて確定申告など面倒なこともありますが、勉強することで知識量が増えるので良い面もあります。今後は追加購入や売却もすることになりますが、最終的な損益がどうなっていくのか不安でもあり楽しみでもあります。